文：吴晓波
中国如今的楼市，正如散落一地的积木，随意捡起几块，都能拼出不同的图案。
穆迪投资者服务公司21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。与穆迪同样唱衰中国房地产的，还包括瑞银等多家国际投行。
但另一方面，5月16日，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪在国新办新闻会上表示，二季度经济将继续承压，“微刺激”反映了适时适度调节的特点。据悉，这也是宏观调控政策“微刺激”的说法首次在正式场合被肯定。同一场合，发改委宏观院经济研究所副所长宋立还认为，至少10年内中国房地产难言拐点，“这是一种阶段性的，在这期间房价会上下波动，我们认为没有到趋势性下降的时候。城市化进程远远没有完成，刚需还是在那儿。”
一方面，从浙江奉化最大房企兴润置业、曾经的地产百强广东惠州光耀地产等出现破产危机，绿城中国被融创收购显示中国房企的日子越来越不好过。但另一方面，前四月房企销售榜中，固然不少企业裹足不前，但恒大地产以及碧桂园却双双以1-4月累计同比增长78%以上的销售金额再创新高，富力地产也同样累计销售同比增长50%，这些增长数字高于全国降价跑量的万科20%的水平。此外，1-4月标杆房企持续减少拿地，根据中原地产的统计，20标杆房企今年一月拿地耗资600.99亿元，到4月已经下跌到142.23亿元。5月预计将低于100亿元。但另一方面，本月文化巨头华谊兄弟在深圳以16亿元拿下三宗用地，拟建设影视基地；零售巨头苏宁拟投资20亿元，在西安市建设苏宁西北地区电子商务基地，已现冷意的土地市场上，同样“有人辞官归故里，有人连夜赶科场”。
在银行信贷紧缩的市场背景下，“去投资化”的楼市调控仍然持续执行，而从以往楼市三大增长引擎货币超发、经济快速增长和巨大住房需求来看，现在前两个增长引擎已经接近熄火，而供应量过大也令市场的消化能力打了个折扣。
但拐点来临并不意味着房地产即将崩盘，而只是分化，如果去年楼市的分化还是存在于一二线城市与三四线城市之间，那么今年已经变成了因地制宜。库存量巨大的杭州、江浙地区变成了降价急先锋，但住房需求高涨的厦门持续楼价上涨，在其余三个一线城市成交量环比减少的同时，流动人口占比最多的深圳其房地产成交量依然在近两个月出现7%环比增幅。国家统计局本月18日公布的数据就显示，在杭州、宁波等城市房价环比下跌的同时，北上广深以及厦门房价环比仍在上涨。厦门更是今年以来连续四个月领涨全国。
此外，5月22日有媒体报道，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。此前，央行于2014年5月12日召集商业银行开座谈会，强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。两天后工行公开表示积极支持，建行的内部消息是，将会增加5%的个贷放款额度。而上周以来，广州五大行房贷利率已见松动。其中，工行部分首套利率由上浮5%调整为基准利率，交通银行则由上浮5%调整为上浮3%。
从“微刺激”到信贷“微救市”，这无疑是将限购和限贷放松与否的权力交给了地方政府和商业银行，尤其是曾经被视为不可动摇的限贷政策渐渐松动，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。
2008年，中国曾经拥有刺破房地产泡沫的窗口时间，但四万亿的出台，却让房价再上几层楼。时至今日，2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元，房地产投资占全国固定资产投资的19%以上，去年房地产12.2万亿的融资占中国全社会融资额70%以上，这也意味着，房地产一旦崩盘，中国经济的增长就到头了，每个人都会沦为牺牲品。
所以从逻辑上说，如果房价一旦下跌，有关部门一定会出手救市，以维护房地产的稳定。如今将限购放开权交给地方和央行“微救市”也论证了这一点。现在的中国房地产，可以说是“政策底”已现，但市场还在寻底之中。按照上海易居研究所副所长杨红旭的说法，现在的中国楼市，已经出现了短周期的四季轮回，如果2013年是夏天，那么今年上半年已经入秋，到了年末会开始入冬。
虽然地方政府有着充分的动力去放松限购，但其实放松限购对预期的影响要大于实质影响，因为在户籍并不严苛的二三线城市，限购目前的实际意义已不大，比如佛山在过去几年，一直可以通过补办社保获得购房资格。过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。
华夏银行副行长黄金老给出一组数据：2008年-2012年，个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始，房贷增速加快，房价增速加快。2009-2012年的1-2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。2013年1-5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价再次同比上涨11.98%。从今年的情况来看，信贷再度大跃进式放水的可能已经微乎其微，法兴银行的中国经济师姚炜认为，有的放矢的信贷宽松可能会避免全国性的崩盘，但某些捉襟见肘的城市（在供过于求和杠杆方面）将经历剧痛，比如房价已经下跌了两年的温州。而鉴于政策制定者已开始稳定发放给购房者的贷款，2014年最可能出现的情形是，到第二季度末信贷增长趋于稳定，然后房屋销售开始出现增长。然而，他认为之后信贷增长不会再次大幅加速，因为新的领导人仍然非常关切后果。从根本上说，这是逐渐刺破房地产业泡沫的方法。
去年以来，从房企到研究机构都盛行一种观点：未来三四线城市将出现崩盘，一二线城市持续上涨，但从目前来看，三四线城市虽有些不少楼盘大力促销，但未大面积出现类似温州、鄂尔多斯一样的断崖式下跌以及五折也没人买的情况。而去年成为房企兵家必争之地的北京，却在今年1-4月持续出现成交环比下跌。而回顾上一轮2011年四季度的调整情况看，当时国家统计局的数据显示一二线城市的成交均价下跌略高于二三线城市。
对于购房者和房企来说，未来考验他们的是如何在房地产已经从趋势性机会变为结构性机会时，寻找合适的出手标的和时机。深圳房地产研究中心主任王锋预测，今后楼市的发展，地方政府将会采取更宽容、更灵活、更有效、更实际的做法，不像以前那样依靠中央稳定调控房价。中国楼市可能有1-2年的调整期，很多城市会比较痛苦，特别是三、四线城市。但一线城市都不会有太大问题。作为深圳房地产资深研究人士，在2008年，他曾经预测了政府的救市。但如今他却坚持：“深圳房地产没有一点问题，全国楼市可能有一定的问题，但也不会有太大的问题！”
也许，正如诺贝尔经济学奖罗伯特·席勒对中国房价走势的评价是“我难以直接回答。”他说：“或许来一次危机，让新兴经济体学会更理性地繁荣是件好事。”
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